Prečo byt na Liptove drží hodnotu a aká môže byť jeho hodnota o desať rokov

Veľa ľudí na Liptove dnes rieši, či kúpiť byt teraz alebo počkať. Čo hovoria čísla?

Dlhodobé čísla sú jednoznačné. Podľa Národnej banky Slovenska sa priemerná cena bývania na Slovensku za posledných desať rokov viac než zdvojnásobila, z približne 1 240 € na vyše 3 000 € za meter štvorcový. Len za posledný rok zdraželo bývanie takmer o desatinu, kým priemerná mzda vzrástla len o tri percentá. Byty jednoducho utekajú výplatám.

Kto kúpil v roku 2016 byt za 100 000 €, má dnes majetok v hodnote okolo 245 000 €. V rokoch 2022 až 2024 si trh po zvýšení úrokov dal pauzu, no od roku 2024 ceny opäť rýchlo rastú a sú na historickom maxime. Liptov pritom nezaostáva, byty v Liptovskom Mikuláši sa ponúkajú drahšie, než je priemer Žilinského kraja.

Dlho platilo, že najviac zarába byt v Bratislave. Platí to ešte?

Už nie. Národná banka v komentári k 2. štvrťroku 2026 píše, že ceny v Bratislave pravdepodobne dosiahli strop a rast sa presúva do regiónov. Začiatkom roka 2026 rástli najrýchlejšie kraje na strednom a východnom Slovensku vrátane Žilinského, kým v Bratislave rástli ceny bytov zhruba polovičným tempom. V druhom štvrťroku sa tempo v celej krajine upokojilo a niektoré kraje si po skokovom raste vydýchli.

Dôležitejšie než jeden štvrťrok je však to, čo sa deje pod povrchom: mestá so službami si ceny držia, vidiek začína strácať. Bratislava narazila na hranicu toho, čo si bežná rodina pri dnešných úrokoch dokáže dovoliť. Kupujúci sa presúvajú do regiónov a tam si hodnotu drží predovšetkým bývanie v centrách miest, nie lacný byt na dedine.

Prečo práve Liptov?

Lebo má niečo, čo väčšina regiónov nemá: dopyt, ktorý neprichádza len od miestnych. Liptov mal v roku 2025 rekordný rok, vyše 2,3 milióna prenocovaní, medziročne o 13 % viac, a návštevníkov pribudlo 13,5 %.

V zime je to Jasná, v lete turistika, cyklistika a aquaparky Tatralandia a Bešeňová, na jar a na jeseň wellness a firemné pobyty. Región žije celý rok, nie jednu sezónu. Po diaľnici D1 je dostupný z Bratislavy aj z Košíc a kupujú tu ľudia z celého Slovenska aj zo zahraničia. A Liptovský Mikuláš je centrom tohto regiónu: kvalitné služby a gastronómia, zábava, nemocnica, školy, úrady, a obchody  na jednom mieste.

Dve ceny: byt a peniaze

Hypotéky začali po dlhšom čase opäť zdražovať. Ako to mení situáciu kupujúceho?

Zásadne, a väčšina ľudí to zatiaľ nevidí, lebo sa pozerá len na cenovku bytu. Kupujúci však v skutočnosti platí dve ceny: cenu bytu a cenu peňazí. A tá druhá sa práve hýbe. Banka funguje ako veľkoobchod: peniaze na niekoľkoročné fixácie si sama nakupuje na finančnom trhu a tam od začiatku roka citeľne zdraželi. Zatiaľ si banky časť nárastu berú na seba, lebo bojujú o klientov, ale nebudú to robiť donekonečna. Odhady analytikov hovoria, že priemerná sadzba nových hypoték sa do konca roka môže dostať na 4,2 až 4,3 %, teda zhruba o pol percentuálneho bodu vyššie, než je dnes.

Ukážem to na našom byte za 270 000 €. Rodina dá 20 % z vlastného a na zvyšných 216 000 € si vezme hypotéku na 30 rokov. Pri dnešných približne 3,7 % je splátka okolo 994 € mesačne. Ak sadzba stúpne na 4,5 %, tá istá rodina platí za ten istý byt 1 094 €. Sto eur mesačne, 1 200 € ročne, za päťročnú fixáciu 6 000 €. A teraz to otočme, lebo banka počíta opačne: rodina, ktorá má na splátku najviac 1 000 € mesačne, dostane pri 3,7 % úver zhruba 217 000 €, pri 4,5 % už len približne 197 000 €. Dvadsaťtisíc eur zmizne z rozpočtu bez toho, aby predávajúci zmenil cenu čo i len o euro.

A to ešte nehovorím o príjmoch. Reálna mzda po odpočítaní inflácie v 2. štvrťroku medziročne klesla, takže ani odkladanie na vlastné zdroje nejde rýchlejšie. Rozpočet rodiny sa tak zužuje z dvoch strán naraz.

 Takže čakať na lacnejší byt sa nemusí oplatiť?

Je to ako s lyžovačkou v Jasnej. Môžete čakať na zľavu zo skipasu, ale ak medzitým zdražie ubytovanie a benzín, celý výlet vás vyjde drahšie, aj keď lístok na vlek bol napokon lacnejší.

Pri byte je to rovnaké: predávajúci vám po vyjednávaní zľaví povedzme 3 %, čo je z 270 000 € približne 8 000 €, no ak medzitým banka pri vyššom úroku požičia o 20 000 € menej, ste napriek lacnejšiemu bytu ďalej od kúpy než na začiatku. Zľava od predávajúceho býva v tisícoch, posun úrokov hýbe desiatkami tisíc.

Nedávna história to potvrdzuje. V roku 2022, keď sadzby stúpali z úrovne okolo jedného percenta k štyrom, sa objem nových hypoték v priebehu niekoľkých mesiacov prepadol na menej než polovicu a nasledujúci rok bol ešte slabší. Prvé mesiace zdražovania pritom vyzerali pokojne, lebo sa dokončovali rozbehnuté obchody. Kto mal vtedy úver dojednaný skôr, splácal roky za starých podmienok, kto čakal na lepšiu cenu, väčšinou prestal spĺňať podmienky banky a z trhu vypadol. Dnešný pohyb sadzieb je miernejší, mechanizmus je však ten istý.

A kto čaká na veľký výpredaj bytov, bude pravdepodobne sklamaný, lebo bytov je jednoducho málo. V 2. štvrťroku 2026 sa na Slovensku dokončilo najmenej bytov za druhý štvrťrok od roku 2000 a začatých stavieb ubudlo o viac než 40 %. Stavať sa teda prestáva práve teraz a prejaví sa to o dva-tri roky prázdnejšou ponukou. Slabší dopyt sa tak prejaví skôr pomalším predajom a stagnáciou cien než výraznými zľavami, a v centrách miest, kde vhodné byty chýbajú, ani to nie.

Koľko môže mať byt hodnotu o desať rokov?

Vezmime nový trojizbový byt v centre Liptovského Mikuláša za 270 000 €. Nikto nevie, ako sa bude trh vyvíjať presne, preto pracujem s viacerými scenármi.

Aj keď byt iba drží krok s infláciou, získa za desať rokov vyše 90 000 €. V reálnom scenári je to 170 000 €, približne 1 400 € mesačne len za to, že ho vlastníte. Sú to modelové čísla, nie prísľub. A rast hodnoty je len jedna časť výnosu, druhou je ušetrený nájom alebo príjem z prenájmu počas tých rokov.

Často sa hovorí, že nehnuteľnosť chráni pred infláciou. Ako to funguje v praxi?

Peniaze na účte si každý rok kúpia menej. V roku 2022 bola inflácia 12,8 %, v roku 2023 10,5 %, v roku 2024 2,8 % a v roku 2025 4,0 %. Od roku 2016 vzrástli spotrebiteľské ceny približne o polovicu, takže 100 000 € z roku 2016 má dnes kúpnu silu asi 65 000 €. Ceny bývania sa za ten istý čas viac než zdvojnásobili. Byt infláciu nielen prežil, ale ju výrazne prekonal. A nič nenasvedčuje tomu, že by sa éra lacných peňazí vracala: drahšie energie a doprava držia inflačné očakávania vysoko a s nimi aj úroky.

Nehnuteľnosť má aj nevýhody: ceny môžu dočasne klesnúť, byt má náklady a predať ho trvá dlhšie ako vybrať peniaze z účtu. Na rozdiel od úspor ju však môžete využívať, prenajímať a odovzdať ďalšej generácii. Preto ju stále viac ľudí vníma ako trvalé uchovanie hodnoty.

Centrum sa nedá rozšíriť

Na Liptove sa predáva veľa apartmánov pod svahom alebo pri aquaparkoch. Nie je to lepšia investícia než byt v meste?

Pre niekoho áno, ale z pohľadu hodnoty má byt v centre mesta jednu výhodu, ktorú rekreačný apartmán nemá: nie je závislý od sezóny ani od jedného typu klienta. Centrum sa nedá rozšíriť, pozemkov je obmedzený počet a dopyt je stály, od mladých ľudí a rodín cez firmy až po investorov.

Byt v centre si preto drží cenovú prémiu v dobrých aj horších rokoch a je likvidnejší: osloví najširší okruh kupujúcich aj nájomcov, predáva sa rýchlejšie a bez veľkého vyjednávania o cene. A keďže z centra Liptovského Mikuláša premáva v sezóne bezplatná doprava do Jasnej aj k aquaparkom, hosť ani majiteľ o nič neprídu.

Minulý týždeň sme priniesli rozhovor s architektom prestavby bývalého obchodného domu Prior v centre Liptovského Mikuláša. Je to dobrý príklad?

Áno, presne taký. Centrum mesta sa nedá rozšíriť, takže nové bývanie tam vzniká najmä prestavbou existujúcich budov, a to sa nestáva často. V čase, keď sa na celom Slovensku začína stavať o 40 % menej bytov než pred rokom, je každý nový projekt v centre ešte vzácnejší.

Projekt, ktorý vracia život ikonickej budove v samom strede mesta, má polohu, ktorú už nikto nezopakuje. A práve takéto nehnuteľnosti nielen že sú nadregionálne a výnimočné, ale dlhodobo držia hodnotu najlepšie.

Veľa kupujúcich hľadá najlacnejší byt. Je to správna stratégia?

Nie. Najlacnejší nie je najlepší, kúpna cena je len jedna strana rovnice. Druhou je, čo vám byt prinesie počas rokov, keď ho vlastníte, a za koľko ho raz predáte. Na Liptove to vidieť na krátkodobých prenájmoch: v Liptovskom Mikuláši mali v roku 2025 priemernú obsadenosť približne 27 % pri cene okolo 106 € za noc, najlepšia desatina ponúk však dosahuje ceny nad 190 € za noc prie priemernej obsadenosti 60-70%.

Ten rozdiel robí lokalita, kvalita a správa, nie nízka kúpna cena. Lacný byt v horšej lokalite nemá kam rásť. Otázka teda neznie „Kde kúpim najlacnejšie?“, ale „Ktorá nehnuteľnosť má najlepší potenciál rásť a udržať si hodnotu?“

Takže vaša rada znie: kúpiť teraz?

Nikomu neradím kupovať za každú cenu a už vôbec nie zo strachu. Splátka musí rodine nechať rezervu aj na to, že po skončení fixácie bude úrok vyšší. Ak však máte vyhliadnutý správny byt a financovanie zvládnete s rezervou, čakanie sa podľa čísel neoplatí. Stojí peniaze trikrát: byt zdražie, úspory strácajú hodnotu a banka požičia menej.

Pri raste 5 % ročne je ten istý byt už o rok drahší o vyše 13 000 € a každé zdraženie hypotéky o percentuálny bod uberie z rozpočtu ďalších približne 20 000 €. Kto má byt vybraný, mal by si preto dnes v banke preveriť, dokedy mu drží aktuálnu ponuku.

Nových bytov v centre Liptovského Mikuláša navyše pribúda málo, a pri projekte vo výstavbe kupujete za dnešnú cenu a máte najväčší výber podlaží a výhľadov. Práve tie o hodnote o desať rokov rozhodujú viac ako kuchyňa či farba stien.

Zdroje údajov: Národná banka Slovenska (ceny bývania, 2. štvrťrok 2026), Štatistický úrad SR (mzdy, inflácia, výstavba bytov), ECB (sadzby hypoték), odhad sadzieb OVB Allfinanz Slovensko. Prepočty hypoték sú modelové, anuitná splátka bez poplatkov.